Änderungen im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie (Notgesetze)

Die Bundesregierung und gestern auch der Bundestag haben ein Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Es ist geplant, dass dieses Gesetz noch diese Woche den Bundesrat passiert und dann ab dem 01.04.2020 in Kraft tritt. Ich wollte Sie gerne über die Änderungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht informieren. Sollte widererwartend das Gesetz nicht oder mit Änderungen durch den Bundesrat gehen, werde ich Sie selbstverständlich informieren.

I. Änderungen im Mietrecht

Kern der Regelung im Mietrecht ist, dass sämtliche Mietverhältnisse, unabhängig ob Wohnraum- oder Gewerbe, sowie Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückständen in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht gekündigt werden können, wenn die Nichtleistung des Mieters auf der Corona-Krise beruht. Sonstige Kündigungsgründe bleiben unberührt.

Dies bedeutet erst einmal nicht, dass Mieten nicht zu zahlen sind. Diesbezüglich bleibt alles beim Alten. Neu ist, dass trotz eines kündigungsrelevanten Mietrückstandes, der außerhalb der Corona-Krise grundsätzlich bei zwei Monatsmieten liegt, bei Mietrückständen aus dem Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht gekündigt werden kann. Um in den Genuss dieses neuen Kündigungsschutzes zu kommen ist aber weitere Voraussetzung, dass die Nichtleistung auf der Covid-19-Pandemie beruht. Dies kann im privaten Bereich beispielsweise passieren, wenn ein/e Arbeitnehmer/in aufgrund von Kurzarbeit nur noch 60% ihres Gehalts erhält wegen der Corona-Krise und deshalb das Gehalt nicht mehr für die Lebenshaltungskosten und die Miete ausreicht. Im geschäftlichen Bereich können sich Unternehmen auf den Schutz berufen, insbesondere kleinst- und mittelständische Unternehmen, die aufgrund der Corona-Krise Umsatzeinbußen haben und deshalb die Miete nicht mehr stemmen können. Dies kommt insbesondere für Unternehmen in Betracht aus dem Bereich Tourismus, Gastronomie, Hotelbranche, aber auch viele andere kann die Krise treffen.

Unberührt bleibt die Kündigungsmöglichkeit wegen Mietrückständen vor April 2020 und nach Juni 2020. Das Gesetz sieht aber bereits jetzt vor, dass die Bundesregierung bei weiterhin bestehenden Beeinträchtigungen durch die Pandemie diese Frist vom 30.06.2020 bis zum 30.09.2020 zu verlängern kann.

Die Kündigungsrechte des Vermieters aus sonstigen Gründen, z.B. erhebliche Hausfriedensstörungen, mietvertragswidrige Untervermietung etc. bleiben davon unberührt. Diese Kündigungsrechte können wie vorher ausgeübt werden.

Der genaue Gesetzestext sieht wie folgt aus:

§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

II. Zu Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Das Notgesetz sieht im Wesentlichen zwei Änderungen vor:

  1. Der zuletzt bestellte WEG-Verwalter bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt, selbst dann wenn seine Bestellungszeit bereits abgelaufen ist. Der Grund liegt darin begründet, weil derzeit wegen der Kontakteinschränkungen keine Wohnungseigentümerversammlungen durchgeführt werden können oder nur unter erheblich erschwerten Bedingungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft soll aber nicht ohne Verwalter auskommen müssen.
  1. Die zuletzt beschlossenen Wirtschaftspläne gelten auch ohne Fortgeltungsbeschluss für die Zukunft fort. Diese Änderungen wurde aufgenommen, um die Wohnungseigentümergemeinschaft liquide zu halten. Aufgrund dessen, weil kaum Eigentümerversammlungen durchgeführt werden können und Wirtschaftspläne grundsätzlich nach einem Jahr ihre Wirksamkeit verlieren, es sei denn eine Fortgeltungsklausel ist beschlossen, sieht die Gesetzeslage nunmehr vor, dass die alten Wirtschaftspläne bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes fortgelten und nicht außer Kraft treten.

Der recht kurze neue Gesetzestext im WEG lautet wie folgt:

§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

III.

Unter diesem Link können Sie das gesamte Notgesetz online abrufen:

https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/181/1918110.pdf

Mit freundlichen Grüßen

Nils-Jasper Schuler