Mietpreisbremse gilt seit Dezember 2016 in Hannover

Seit Dezember 2016 gilt unter anderem in der Landeshauptstadt Hannover die Mietpreisbremse aufgrund einer Rechtsverordnung der Landesregierung. Die Regelung finden sich in den §§ 556 d ff. BGB. Grundsätzlich darf die zulässige Miete nach § 556 d Abs. 1 BGB nicht mehr als 10% über dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Hannover liegen. Es darf aber die vorherige Miete nach § 556 e Abs. 1 BGB genommen werden, auch wenn diese 10% über dem Mietspiegel liegt. Die Mietpreisbremse gilt nach § 556 f BGB nicht bei Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, also bei Neubau. Sie gilt auch nicht bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Für eine umfassende Modernisierung ist maßgeblich, ob die Wohnung unter wesentlichem Bauaufwand modernisiert worden ist. Bei Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.

Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

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Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle


Nr. 39/2015

Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen:

formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam

formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

VIII ZR 185/14

Quelle:http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2015&Sort=3&nr=70515&pos=9&anz=48

Mietpreisbremse und Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage treten voraussichtlich zum 01. Juni 2015 in Kraft

Die Länder haben in ihrer Plenarsitzung am 27. März 2015 das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage gebilligt. Es wird nach der Ausfertigung durch Bundespräsident Gauck voraussichtlich im Juni des Jahres in Kraft treten.

Mietpreisbremse und Stärkung des Bestellerprinzips

Mit dem Gesetz wurde ein bedeutsames Vorhaben der Regierungsparteien aus dem Koalitionsvertrag und zugleich ein wichtiges Anliegen des Bundesrates umgesetzt. Die Länder hatten nämlich bereits im Sommer des Jahres 2013 einen verbesserten Schutz vor überhöhten Mieten und die Bezahlung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip gefordert. Am 7. Juni 2013 brachten sie entsprechende Gesetzentwürfe in den Bundestag ein (BR-Drucksachen 176/13 und 177/13 (B)), die dieser in der abgelaufenen 17. Legislaturperiode allerdings nicht mehr beschloss.

Entlastung auf angespannten Wohnungsmärkten

Das jetzt verabschiedete Gesetz dämpft den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten. Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf künftig die zulässige Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 - für höchstens fünf Jahre - Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt. Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, fallen nicht unter die Beschränkung. Gleiches gilt für die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung.
Das Gesetz stärkt außerdem das Bestellerprinzip bei der Maklercourtage. Künftig gilt hier das marktwirtschaftliche Prinzip "wer bestellt, der bezahlt". Diese Regelung soll einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen. Auch künftig können aber sowohl Mieter als auch Vermieter Auftraggeber von Wohnungsvermittlern sein.

Länder fordern praxistaugliche Regelung auch im Wirtschaftsstrafrecht

Die Billigung der Mietpreisbremse am 27. März verband der Bundesrat mit einer begleitenden Entschließung. In dieser forderte er die Bundesregierung auf, auch für eine praxistaugliche Ausgestaltung der im Wirtschaftsstrafrecht enthaltenen Vorschrift zu unangemessenen Mieterhöhungen zu sorgen. Es handele sich hierbei um ein nach wie vor erforderliches Instrument zum Schutz der Mieter. Die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Anwendungsvoraussetzungen hätten nach einhelliger Meinung jedoch dazu geführt, dass die Norm in der heutigen Fassung für die Praxis untauglich sei, so der Bundesrat.

Stand: 31.03.2015 Quelle: http://www.bundesrat.de/DE/plenum/themen/mietpreisbremse/mietpreisbremse.html

Mein aktueller Fachartikel zu den Stolpersteinen im Gewerberaummietrecht in der aktuellen AdVoice

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Stolpersteine im Gewerberaummietrecht

Hier der Artikel als PDF-Datei:

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Mein Fachvortrag von der 3. Jahrestagung des Forums Junge Anwaltschaft am 26./27. September 2014 in Frankfurt am Main

Thema „Besonderheiten und Haftungsfallen – Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerberaummietrecht“

Für Interessierte zum Download:

Im Word-Format: Vortrag Mietrecht 3. Jahrestagung Forum Junge Anwälte (Nils Schuler

 

Im Power-Point-Format: Vortrag Mietrecht 3. Jahrestagung Forum Junge Anwälte (Nils Schuler) -

 

 

Mal was zum Schmunzeln.

Kuriose Rechtsnachrichten 🙂

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Tönsberg und Thor-Steinar unterliegen vor dem Amtsgericht Hannover

Anfechtungsklage gegen Eigentümergemeinschaft im Verfahren wegen des Tönsberg-Ladens abgewiesen

Das Amtsgericht Hannover hat heute durch Frau RinAG Gudrun Eichloff-Burbließ eine Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung abgewiesen. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Ladengeschäfts in der Podbielskistr. 159/160 welches an die Firma Tönsberg vermietet ist, die dort u.a. Bekleidung der Marke Thor-Steinar vertreibt. Am 21.11.2013 beschloss die Eigentümerversammlung sowohl gegen die Klägerin als Eigentümerin, als auch gegen den Betreiber des Tönsberg-Ladens eine Klage auf Unterlassung des Vertriebs von Bekleidung der Marke Thor-Steinar und auf Entfernung der zusätzlich angebrachten Plastikscheiben zu erheben, sofern die Entfernung der Plastikscheibe nicht bereits von der unteren Denkmalschutzbehörde Hannover betrieben wird. Die Klägerin berief sich auf Nichteinhaltung einer zweiwöchigen Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung und rügte die Teilnahme eines Rechtsanwalts an der Versammlung als Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit. Außerdem sei ein Unterlassungsanspruch auf Verkauf von Textilien der Marke Thor-Steinar nicht erkennbar, da vom Betrieb des Ladenlokals keine Gefährdung ausginge.

Das Gericht hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung lediglich eine Soll-Vorschrift ist, die für den Fall von besonderer Dringlichkeit nicht eingehalten werden muss. Auch die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Berater zur Information und Meinungsbildung ist gestattet, solange kein Eigentümer widerspricht. Die Anwesenheit des Anwalts wurde bereits in der Einladung angekündigt und in der Eigentümerversammlung wurden keine Einwendungen erhoben. Nach der gültigen Teilungserklärung ist für die Vermietung und Verpachtung von Sondereigentum, also auch des Ladens, die Genehmigung der Verwalterin erforderlich, diese wurde nicht eingeholt. Die zuvor erteilte Genehmigung der Vermietung an eine Pizza-Bäckerei beinhaltet nicht automatisch den Vertrieb von Kleidung der Marke Thor-Steinar.

Auch wird durch das Anbringen der Plexiglasscheibe der optische Eindruck des Gebäudes nicht nur unerheblich verändert. Daher dürfte die beschlossene Klage der Eigentümergemeinschaft nicht von vornherein aussichtslos sein.

Ob die zu erhebende Klage auf Untersagung des Verkaufs der Thor-Steinar Bekleidung und auf Entfernung der Plexiglasscheibe letztendlich erfolgreich sein wird, war nicht in diesem Anfechtungsverfahren zu prüfen.

Az: 481 C 14154/13

Quelle: Pressemitteilungen AG Hannover

Geplante Änderungen der Großen Koalition zum Mietrecht

 Geplante Änderungen im Mietrecht

Der Koalitionsvertrag sieht folgende Änderungen im Mietrecht in der nächsten Legislaturperiode vor. Diese sind in Planung und noch nicht beschlossene Gesetzeslage.

1.)
Kappungsgrenze - § 558 Abs. 3 BGB
Statt einer Anhebung der Mieten um maximal 20 % in drei Jahren soll es eine Begrenzung auf nur 15 % innerhalb von vier Jahren geben. Die Steigerung der Mieten soll hierdurch ausgebremst werden. In manchen Bundesländern (z. B. Hamburg und Berlin) ist durch entsprechende Rechtsverordnung die Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt worden.

2.)
Bei Neuvermietungen soll der Vermieter nicht mehr als 10% der ortsübliche Vergleichsmiete fordern dürfen.

3.)
Modernisierungsmaßnahmen - §§ 555 b, 559 Abs. 1 BGB
In der Koalition ist ebenfalls im Gespräch, ob bei Modernisierungsmaßnahmen statt der 11 % igen Mieterhöhung pro Jahr nur eine Erhöhung um 10 % erfolgen soll.

4.)
Wohngeld
Weiterhin steht zur Verhandlung, ob bei der Berechnung des Wohngeldes wieder der Heizkostenzuschuss eingeführt werden soll. Es soll hierdurch vermieden werden, dass Mieter mit geringem Einkommen und hohen Mieten in die Hilfebedürftigkeit abrutschen.

5.)
Städtebauförderung
Zusätzlich soll im Rahmen der Städtebauförderung ein Programm „Soziale Stadt“aufgelegt werden und bisherige Kürzungen sollen zurückgenommen werden.

6.)
Makler
Letztendlich soll das Maklerrecht neu geregelt werden. Die Maklergebühr soll danach nur derjenige bezahlen, der den Makler beauftragt hat.

 

Amtsgericht Hannover verurteilt Diskothekenbetreiber zu

Schadensersatz wegen Diskriminierung

Das Amtsgericht Hannover hat durch Frau RinAG Birgit Passoke  die Betreibergesellschaft einer hannoverschen Diskothek zur Zahlung von 1000€ an einen abgewiesenen Gast verurteilt. Darüber hinaus wurde die  Beklagte verurteilt, es zu unterlassen, dem Kläger künftig den Zutritt zu   ihrer Diskothek zu versagen, sofern nicht im Einzelfall zwingende Gründe vorliegen, die in keinem Zusammenhang mit der ethnischen Herkunft des Klägers stehen. Für den Fall der Zuwiderhandlung hat das Gericht ein Ordnungsgeld von   bis zu 250000€ angedroht.

Das Gericht geht von einem Verstoß gegen §21 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes aus. Dem Kläger, einem Deutschen, der als Kind einer kurdischen Familie aus der Türkei nach Deutschland einwanderte, wurde am 14.1.2012 gegen 23.30 Uhr der Einlass in die Diskothek der Beklagten verweigert. Die Beweisaufnahme ergab zur Überzeugung des Gerichts, dass die Zurückweisung erfolgte, da männliche Ausländer nicht in der Diskothek erwünscht seien. Während dem Kläger der Zutritt zur Diskothek verwehrt wurde, konnten zeitgleich Gäste ohne erkennbaren Migrationshintergrund die Diskothek betreten. Dieses Verhalten stellt nach den Feststellungen des Gerichts eine Diskriminierung dar, die einen Schadensersatzanspruch auslöst. Das Gericht hält einen Betrag von 1000€ für angemessen, um dem Kläger Genugtuung zu verschaffen. Daneben besteht ein Unterlassungsanspruch des Klägers für die Zukunft.

Quelle: Pressemitteilungen AG Hannover