Die Grundschuld ist eines der wichtigsten Sicherungsmittel im Immobilienrecht und dient in der Regel dazu, ein Darlehen abzusichern. Sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, stellt sich für viele Grundstückseigentümer die Frage, ob sie die Grundschuld löschen lassen sollten. Im Folgenden erfahren Sie, was die Löschung der Grundschuld rechtlich bedeutet, welche Schritte erforderlich sind und welche Alternativen es gibt.
Wir unterstützen Sie in allen notariellen Angelegenheiten. Als erfahrener Rechtsanwalt und Notar aus Hannover berät Nils-Jasper Schuler Sie gerne zu allen Fragen rund um das Thema Grundschuld und Löschungsbewilligung. Nehmen Sie gerne jederzeit Kontakt auf. |
Was bedeutet die Löschung der Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, um Forderungen – meist aus einem Kreditvertrag – abzusichern. Auch wenn das zugrunde liegende Darlehen zurückgezahlt wurde, bleibt die Grundschuld als Belastung im Grundbuch bestehen, solange keine Löschung vorgenommen wird.
Die Löschung der Grundschuld erfolgt durch einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch, bei dem die Belastung vollständig entfernt wird. Hierzu ist die Zustimmung des Grundschuldgläubigers (z.B. der Bank) erforderlich, da diese ihre Rechte an der Grundschuld offiziell aufgibt.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Der Hauptunterschied zwischen Hypothek und Grundschuld liegt in ihrer rechtlichen Ausgestaltung und ihrer Bindung an eine Forderung.
Die Hypothek ist streng akzessorisch, das heißt, sie ist unmittelbar an eine bestehende Forderung – beispielsweise ein Darlehen – gebunden. Sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird, erlischt auch die Hypothek automatisch.
Die Grundschuld hingegen ist nicht akzessorisch, sondern abstrakt. Sie besteht unabhängig von einer konkreten Forderung weiter, selbst wenn das zugrunde liegende Darlehen zurückgezahlt wurde. Dadurch ist die Grundschuld flexibler einsetzbar, etwa für spätere Finanzierungen.
Aufgrund dieser Flexibilität wird die Grundschuld im modernen Kreditwesen bevorzugt, während die Hypothek nur noch selten genutzt wird. Weil die Grundschuld jedoch nicht automatisch erlischt, muss diese nach Rückzahlung der Forderung aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Grundschuld löschen: Warum braucht man eine Löschungsbewilligung?
Die Löschungsbewilligung ist ein wichtiges Dokument, um eine Grundschuld im Grundbuch löschen zu lassen. Sie dient als Zustimmungserklärung des Gläubigers – in der Regel einer Bank –, dass die Grundschuld nicht mehr benötigt wird und gelöscht werden kann. Ohne diese formelle Erklärung kann das Grundbuchamt keine Löschung vornehmen, da der Schutz der Gläubigerrechte im Grundbuchverfahren oberste Priorität hat.
Die Löschungsbewilligung bestätigt, dass die gesicherte Forderung (meist ein Darlehen) vollständig erfüllt wurde und keine Ansprüche des Gläubigers mehr bestehen. Sie enthält alle relevanten Angaben zur Grundschuld, wie den Grundbuchbezirk, das Blatt sowie die genaue Bezeichnung der Grundschuld.
Nachdem der Gläubiger die Löschungsbewilligung ausgestellt hat, muss sie notariell beglaubigt werden. Anschließend wird der Löschungsantrag zusammen mit der Bewilligung beim Grundbuchamt eingereicht.
Ohne Löschungsbewilligung bleibt die Grundschuld trotz vollständiger Rückzahlung weiterhin im Grundbuch eingetragen. Daher ist es wichtig, die Ausstellung dieses Dokuments frühzeitig mit dem Gläubiger zu klären, um den Löschungsprozess reibungslos abzuschließen. Als Notar in Hannover begleiten wir diesen Vorgang und stellen sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
Häufige Gründe, um die Grundschuld löschen zu lassen
Die Löschung einer Grundschuld kann aus mehreren Gründen sinnvoll sein. Sobald das zugrunde liegende Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, bleibt die Grundschuld zwar im Grundbuch bestehen, verliert aber ihre ursprüngliche Funktion als Kreditsicherheit. Eine Löschung schafft Klarheit, da die Immobilie im Grundbuch dann als unbelastet geführt wird. Dies kann insbesondere dann von Vorteil sein, wenn die Immobilie verkauft werden soll, da potenzielle Käufer häufig eine unproblematische Grundbuchlage bevorzugen.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, möglichen Missbrauch zu verhindern. Eine nicht gelöschte Grundschuld könnte theoretisch durch Dritte unrechtmäßig genutzt werden, was zu Rechtsstreitigkeiten führen könnte.
Zudem sorgt die Löschung für einen vollständigen Abschluss des Kreditverhältnisses mit der Bank. Es entsteht keine Verwirrung darüber, ob und in welcher Form noch Ansprüche bestehen könnten.
Löschung der Grundschuld: Schritt für Schritt
Um eine Grundschuld löschen zu lassen, gibt es einige wichtige Schritte, die Immobilienbesitzer beachten müssen. Folgendermaßen können Sie vorgehen:
- Rückzahlung des Darlehens: Voraussetzung für die Löschung ist die vollständige Tilgung der gesicherten Forderung. Die Bank oder der Gläubiger muss bestätigen, dass keine Ansprüche mehr bestehen.
- Löschungsbewilligung einholen: Der Gläubiger (meist die Bank) stellt eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument ist die rechtliche Grundlage, um die Löschung im Grundbuch zu beantragen.
- Notarielle Beglaubigung: Die Löschungsbewilligung muss durch einen Notar beglaubigt werden. Der Notar reicht anschließend den Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt ein.
- Eintrag ins Grundbuch: Das Grundbuchamt prüft den Antrag und nimmt die Löschung der Grundschuld vor. Nach Abschluss des Verfahrens wird die Belastung aus dem Grundbuch entfernt.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchkosten zusammen. Diese Gebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Nominalwert der Grundschuld.
Notarkosten:
- Der Notar beglaubigt die Löschungsbewilligung, die der Gläubiger – in der Regel die Bank – nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens ausstellt.
- Die Kosten für diese Beglaubigung liegen in einem festen Rahmen, der vom Wert der Grundschuld abhängt.
Grundbuchkosten:
- Das Grundbuchamt erhebt ebenfalls Gebühren für den Löschungsantrag.
- Diese richten sich ebenfalls nach dem Grundschuldbetrag und sind vergleichbar mit den Notargebühren.
Bei einer Grundschuld in Höhe von beispielsweise 100.000 Euro können die Gesamtkosten für die Löschung (inklusive Notar- und Grundbuchkosten) im niedrigen dreistelligen Bereich liegen. Es ist ratsam, sich vorab über die genauen Gebühren zu informieren, da diese je nach individueller Konstellation und zusätzlichem Aufwand (z.B. bei mehreren Grundschuldgläubigern) leicht variieren können. Als Notar in Hannover beraten wir hierzu umfassend und übernimmt die gesamte Abwicklung des Löschungsprozesses.
Alternativen zur Löschung der Grundschuld
Es kann auch sinnvoll sein, eine Grundschuld nicht zu löschen, sondern im Grundbuch bestehen zu lassen. Eine bestehende Grundschuld kann später für neue Finanzierungen genutzt werden, beispielsweise für eine Modernisierung oder einen weiteren Immobilienkauf. Dieser Vorgang, auch als Revalutierung bezeichnet, spart die Kosten, die bei der erneuten Bestellung einer Grundschuld entstehen würden.
Ein weiterer Vorteil ist, dass der rechtliche und administrative Aufwand gering bleibt, da weder eine Löschung noch eine neue Eintragung notwendig ist. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der ursprüngliche Grundschuldgläubiger – in der Regel die Bank – bereit ist, die Grundschuld für neue Zwecke freizugeben oder an einen anderen Kreditgeber abzutreten.
Allerdings birgt das Stehenlassen einer Grundschuld auch Risiken. Ohne Löschung könnten Dritte die Grundschuld unrechtmäßig verwenden, beispielsweise durch eine betrügerische Abtretung. Um dies zu verhindern, sollten klare Vereinbarungen getroffen und die Grundschuld als „erledigt“ gekennzeichnet werden.
Ob die Grundschuld gelöscht oder bestehen gelassen werden sollte, hängt von Ihren individuellen Plänen und der zukünftigen Nutzung der Immobilie ab.
Fazit
Die Löschung einer Grundschuld ist ein rechtlich klar geregelter Prozess, der in Zusammenarbeit mit einem Notar und dem Grundbuchamt durchgeführt wird. Ob die Löschung sinnvoll ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Es empfiehlt sich, den Nutzen und die Kosten sorgfältig abzuwägen und gegebenenfalls juristischen Rat einzuholen. Ein Notar steht Ihnen bei allen Schritten zur Seite und sorgt dafür, dass die rechtlichen Anforderungen erfüllt werden.
