Ein Bauvertrag ist häufig mit erheblichen finanziellen Verpflichtungen und einer langfristigen Zusammenarbeit verbunden. Dennoch kann während eines Bauvorhabens die Situation entstehen, dass eine Vertragspartei die Zusammenarbeit beenden möchte oder muss. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht dafür unterschiedliche Möglichkeiten vor. Dennoch ist eine Kündigung eines Bauvertrags nicht auf die leichte Schulter zu nehmen.
Welche Voraussetzungen gelten, welche finanziellen Folgen entstehen und welche Besonderheiten bei einem Bauträgervertrag zu beachten sind, erfahren Sie in diesem Artikel.
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Wann ist die Kündigung eines Bauvertrages möglich?
Der Bauvertrag ist eine besondere Form des Werkvertrags. Gemäß § 650a BGB liegt ein Bauvertrag insbesondere dann vor, wenn ein Unternehmer zur Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder zum Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon verpflichtet wird.
Für die Kündigung eines Bauvertrages sind vor allem zwei Varianten relevant:
- Freie Kündigung durch den Besteller gemäß § 648 BGB: Ein besonderer Kündigungsgrund ist nicht erforderlich.
- Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 648a BGB: Sie steht grundsätzlich beiden Vertragsparteien offen, setzt jedoch einen wichtigen Grund voraus.
Die Unterscheidung ist von großer Bedeutung, da sich daraus unterschiedliche Voraussetzungen und insbesondere unterschiedliche Vergütungsfolgen ergeben.
Freie Kündigung eines Bauvertrages: Was ist das?
Nach § 648 BGB kann der Besteller den Vertrag bis zur Vollendung des vereinbarten Werks jederzeit kündigen. Ein besonderer Kündigungsgrund ist dafür nicht erforderlich. Eine freie Kündigung kommt beispielsweise in Betracht, wenn sich die Planungen geändert haben, das Bauvorhaben nicht mehr durchgeführt werden soll oder die Zusammenarbeit mit dem bisherigen Unternehmer beendet werden soll.
Die freie Kündigung bedeutet allerdings nicht, dass sämtliche Vergütungsansprüche des Unternehmers entfallen. Vielmehr behält dieser grundsätzlich seinen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung. Er muss sich jedoch anrechnen lassen, welche Aufwendungen er aufgrund der Kündigung erspart und welchen anderweitigen Erwerb er erzielt oder böswillig zu erzielen unterlässt.
Das Gesetz vermutet, dass dem Unternehmer hinsichtlich des noch nicht erbrachten Teils der Werkleistung 5 % der darauf entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen. Im konkreten Fall kann die Abrechnung jedoch von dieser gesetzlichen Vermutung abweichen.
Welche Kosten entstehen bei einer freien Kündigung?
Die wirtschaftlichen Folgen einer freien Kündigung werden häufig unterschätzt. Zu berücksichtigen sind insbesondere:
- die Vergütung für bereits erbrachte Bauleistungen,
- mögliche Vergütungsansprüche für noch nicht erbrachte Leistungen,
- ersparte Aufwendungen des Unternehmers,
- ein anderweitiger Erwerb des Unternehmers oder ein Erwerb, den er böswillig unterlässt.
Ein vereinfachtes Beispiel: Wurde ein Bauvertrag über 200.000 Euro geschlossen und wurden zum Zeitpunkt der Kündigung Leistungen im Wert von 120.000 Euro erbracht, endet die wirtschaftliche Betrachtung nicht automatisch bei diesem Betrag. Auch hinsichtlich des noch nicht ausgeführten Vertragsteils können Ansprüche des Unternehmers bestehen.
Vor einer freien Kündigung sollte deshalb geprüft werden, welche finanziellen Folgen die Beendigung des Bauvertrages voraussichtlich nach sich zieht.
Wissenswertes zur Kündigung eines Bauvertrages aus wichtigem Grund
Neben der freien Kündigung sieht § 648a BGB die Kündigung aus wichtigem Grund vor. Dieses Kündigungsrecht steht beiden Vertragsparteien zu, also sowohl dem Besteller als auch dem Unternehmer.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der kündigenden Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann, das Vertragsverhältnis bis zur Fertigstellung des Werks fortzusetzen.
Als wichtige Gründe können je nach Einzelfall beispielsweise in Betracht kommen:
- erhebliche oder wiederholte Vertragsverletzungen,
- beharrliche Verweigerung geschuldeter Leistungen,
- schwerwiegende Verstöße gegen vertragliche Mitwirkungspflichten,
- erhebliche Qualitäts- oder Ausführungsmängel,
- sonstige Pflichtverletzungen, durch die eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar wird.
Nicht jede Verzögerung oder Meinungsverschiedenheit berechtigt jedoch automatisch zur außerordentlichen Kündigung. Bei einer Pflichtverletzung ist gemäß § 648a Abs. 3 in Verbindung mit § 314 Abs. 2 und 3 BGB regelmäßig zunächst eine Frist zur Abhilfe zu setzen oder eine Abmahnung erforderlich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese allerdings entbehrlich sein.
Vergütung nach Kündigung aus wichtigem Grund
Die Vergütungsfolgen unterscheiden sich wesentlich von denen der freien Kündigung. Wird der Vertrag wirksam aus wichtigem Grund beendet, steht dem Unternehmer nach § 648a Abs. 5 BGB grundsätzlich nur die Vergütung für den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks zu.
Daneben können Schadensersatzansprüche bestehen. Entscheidend ist unter anderem, welche Vertragspartei den wichtigen Kündigungsgrund zu verantworten hat und welcher Schaden durch die Pflichtverletzung entstanden ist.
Welche Form muss die Kündigung eines Bauvertrages haben?
Bei der Kündigung eines Bauvertrages ist die gesetzlich vorgeschriebene Form unbedingt zu beachten. Nach § 650h BGB bedarf die Kündigung eines Bauvertrages der Schriftform.
Für eine klassische schriftliche Kündigung bedeutet das insbesondere:
- Die Kündigungserklärung muss schriftlich abgefasst werden.
- Sie muss eigenhändig vom Kündigenden unterschrieben werden.
- Aus der Erklärung sollte eindeutig hervorgehen, welcher Bauvertrag gekündigt wird.
- Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund sollten die maßgeblichen Umstände konkret benannt werden.
Eine einfache E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht genügt der gesetzlichen Schriftform grundsätzlich nicht. Die Schriftform kann jedoch nach den gesetzlichen Voraussetzungen durch die elektronische Form ersetzt werden. Dafür ist insbesondere eine qualifizierte elektronische Signatur nach § 126a BGB erforderlich.
Was passiert mit bereits ausgeführten Bauleistungen?
Nach einer Kündigung muss regelmäßig festgestellt werden, welche Arbeiten bis zu diesem Zeitpunkt tatsächlich ausgeführt wurden. Der Leistungsstand ist insbesondere für die anschließende Abrechnung von Bedeutung.
Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund kann jede Vertragspartei gemäß § 648a Abs. 4 BGB verlangen, dass beide Seiten gemeinsam den Leistungsstand feststellen. Verweigert eine Vertragspartei die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten beziehungsweise ordnungsgemäß bestimmten Termin ohne ausreichenden Grund fern, kann dies Auswirkungen auf die Beweislast haben.
Für eine möglichst verlässliche Dokumentation des Bauzustands eignen sich insbesondere:
- Bau- und Abnahmeprotokolle,
- Rechnungen und Zahlungsnachweise,
- Baupläne und Leistungsbeschreibungen,
- Aufstellungen über bereits ausgeführte Arbeiten,
- eine fotografische Dokumentation des Bauzustands.
Eine umfassende Bestandsaufnahme kann spätere Auseinandersetzungen darüber vermeiden, welche Leistungen tatsächlich erbracht wurden und wie hoch die hierfür geschuldete Vergütung ist.
Ist eine Teilkündigung des Bauvertrages möglich?
Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund muss nicht zwingend der gesamte Bauvertrag beendet werden. § 648a Abs. 2 BGB erlaubt eine Teilkündigung, wenn sie sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks bezieht.
Dies kann beispielsweise relevant sein, wenn lediglich hinsichtlich eines bestimmten Leistungsbereichs eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zumutbar ist, während andere Arbeiten weiterhin vom bisherigen Unternehmer ausgeführt werden sollen.
Ob eine Teilkündigung möglich ist, hängt somit insbesondere davon ab, ob sich die betroffenen Leistungen hinreichend eindeutig von den übrigen vertraglich vereinbarten Arbeiten abgrenzen lassen.
Was ist zu beachten bei der Kündigung eines Bauträgervertrages?
Vom gewöhnlichen Bauvertrag ist der Bauträgervertrag zu unterscheiden. Bei einem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Unternehmer nicht nur zur Errichtung oder zum Umbau eines Bauwerks, sondern zugleich zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück beziehungsweise zur Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts.
Für die Vertragsbeendigung hat diese Unterscheidung erhebliche Konsequenzen. Nach § 650u Abs. 2 BGB sind insbesondere die gesetzlichen Kündigungsrechte aus §§ 648 und 648a BGB auf Bauträgerverträge nicht anwendbar.
Das bedeutet:
- Eine freie Kündigung nach § 648 BGB ist beim Bauträgervertrag nicht möglich.
- Auch die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB findet keine unmittelbare Anwendung.
- Die Möglichkeiten einer Vertragsbeendigung müssen anhand der sonstigen gesetzlichen Vorschriften und der konkreten Vertragsgestaltung geprüft werden.
- Aufgrund der Verbindung mit dem Grundstückskauf bestehen besondere Formvorschriften.
Bauträgerverträge bedürfen regelmäßig der notariellen Beurkundung, da sie die Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundeigentum beziehungsweise entsprechender Rechte beinhalten.
Kündigung eines Bauvertrages beim Notar: Wann ist notarielle Unterstützung sinnvoll?
Ein gewöhnlicher Bauvertrag muss grundsätzlich nicht notariell beurkundet werden. Auch für seine Kündigung schreibt das Gesetz keine notarielle Beurkundung, sondern gemäß § 650h BGB lediglich die Schriftform vor.
Eine besondere Bedeutung kommt uns als Notaren jedoch bei Bauträgerverträgen und anderen Verträgen zu, bei denen die Bauleistung mit einem beurkundungsbedürftigen Grundstücksgeschäft verbunden ist. Vor einer beabsichtigten Vertragsaufhebung ist insbesondere zu klären:
- welche vertraglichen Möglichkeiten zur Beendigung bestehen,
- welche Auswirkungen sich auf den Grundstückserwerb ergeben,
- welche bereits geleisteten Zahlungen zu berücksichtigen sind,
- welche wechselseitigen Ansprüche nach der Vertragsbeendigung bestehen und
- ob eine Vereinbarung über die Aufhebung des Vertrages notariell beurkundet werden muss.
Unser Notariat um Notar Nils-Jasper Schuler vertritt dabei nicht einseitig die Interessen des Bestellers oder des Unternehmers, sondern ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Im Rahmen der Beurkundung klären wir Sie über die rechtliche Tragweite des Geschäfts auf und sorgen dafür, dass die Erklärungen der Beteiligten rechtskonform und eindeutig in der Urkunde wiedergegeben werden.
Fazit
Die Kündigung eines Bauvertrages kann erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. Während der Besteller einen gewöhnlichen Bauvertrag nach § 648 BGB grundsätzlich bis zur Vollendung des Werks frei kündigen kann, können dadurch weiterhin erhebliche Vergütungsansprüche des Unternehmers entstehen.
Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist dagegen nur unter strengeren Voraussetzungen möglich. Besondere Aufmerksamkeit sollte zudem der vorgeschriebenen Schriftform und der Dokumentation bereits ausgeführter Leistungen gelten. Insbesondere bei umfangreichen Bauvorhaben und notariell beurkundeten Verträgen empfiehlt es sich daher, die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen einer geplanten Vertragsbeendigung frühzeitig prüfen zu lassen.
| Wir stehen Ihnen für alle notariellen Angelegenheiten zur Verfügung. Nils-Jasper Schuler ist ein erfahrener Rechtsanwalt und Notar aus Hannover und berät Sie gerne zu allen Fragen rund um Bauverträge, Bauträgerverträge und deren Beendigung. Wir beraten Sie gerne jederzeit in einem unverbindlichen Erstgespräch. |
