Aktuelles im Miet- und WEG-Recht, 25.08.2020
Die vor gut 3,5 Jahren in Niedersachsen eingeführte Mietpreisbremse ist vom Amtsgericht und Landgericht Hannover aktuell (LG Hannover, Urteil vom 12.08.2020, Az.: 7 S 7/20) für unwirksam erklärt worden. Die Entscheidung wird vom Gericht damit begründet, dass der Landesregierung bei dem Erlass der Mieterschutzverordnung im Jahre 2016 ein Formfehler unterlaufen und eine Begründung der Verordnung unterblieben ist. Diese sehr formale Begründung möchte ich nicht weiter vertiefen, aber die nicht unerheblichen praktischen Auswirkungen, insbesondere für Hannover und somit für Niedersacshen darlegen.
Hannover war von der Mietpreisbremse umfasst. Die Mietpreisbremse beinhaltete zwei wesentliche Regelungen.
Einmal darf der Preis für Neuvermietungen nur noch 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ansonsten kann der Mieter seinen Vermieter auf Rückforderung in Anspruch nehmen. Die Beschränkung bei Neuvermietung war ein Novum. Vorher und nunmehr nach Feststellung der Unwirksamkeit der Mietpreisbremse kann der Mietpreis bei Neuvermietung grundsätzlich ohne Beschränkungen (abgesehen von einer sittenwidrig hohen Miete oder der Ausnutzung einer Zwangslage) frei vereinbart werden.
Die Mietpreisbremse war primär in den §§ 556 d BGB bis 556 g BGB geregelt, die nunmehr in Hannover und ganz Niedersachsen nicht mehr anzuwenden sind, weil Grundvoraussetzung für die Anwendung eine rechtmäßige Verordnung des Landesgesetzgebers ist.
Weiterer Regelungsbestand der Mietpreisbremse war, dass bei einer Mieterhöhung im Bestand anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 III BGB die mögliche Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren von 20 % auf 15 % gekappt wurde. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt nun auch nicht mehr.
Darüber hinaus beinhaltete die entsprechende Verordnung des Landesgesetzgebers auch eine verlängerte Kündigungsfrist für Mieter bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung von drei auf fünf Jahren. Hier bleibt es nunmehr auch bei drei Jahren.
Die Landesregierung hat aber bereits angekündigt, hier nachzubessern und eine neue Verordnung zu erlassen, sodass eine Mietpreisbremse ohne Formfehler zeitnah wieder eingeführt werden könnte.
Keine Verlängerung des Covid-19-Gesetzes über den 30.06.2020 hinaus
Das Gesetz zur Abmeldung der Covid-19-Pandemie, welches im Mietrecht dazu führte, dass aufgrund coronabedingter Mietrückstände im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 der Vermieter nicht kündigen konnte, wurde über den Juni 2020 hinaus nicht verlängert. Nach wie vor kann zwar nicht gekündigt werden wegen coronabedingter Mietrückstände im Zeit-raum April bis Juni 2020, aber wegen Mietrückständen die danach entstehen kann sich der Mieter nicht mehr coronabedingt auf Kündigungsschutz berufen.
Eigentümerversammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften zu Zeiten von Corona
Hier bestand lange bei WEG-Verwaltern Unsicherheit, ob Eigentümerversammlungen durchgeführt werden können oder nicht.
Diese können und konnten auch bereits seit Mai 2020 durchgeführt werden. Dies ergibt sich aus § 24 IV der niedersächsischen Verordnung zur Neuordnung der Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Corona-Viruses (Niedersachsen Corona-Verordnung) vom 10.07.2020. Dort wird Bezug genommen auf in Rechtsvorschriften vorgesehene Veranstaltungen worunter auch WEG-Versammlungen fallen. Zwingend bei WEG-Versammlungen ist aber, was bei größeren Versammlungen Schwierigkeiten bereiten könnte, dass der Verwalter ein Mindestabstand zwischen den Personen von 1,5 Metern sicherstellt. Eine Maskenpflicht besteht nicht, wäre aber empfehlenswert.
Folgende Maßnahmen wären über die Abstandpflicht hinaus empfehlenswert, aber nicht zwingend erforderlich für WEG-Versammlungen:
- Dokumentation der Teilnehmer
- Maskenpflicht
- Sicherstellen, dass Räume möglichst durch die Zufuhr von Frischluft gelüftet werden
- Reinigung von Oberflächen und Gegenständen, die häufig von Personen berührt werden und von Sanitäranlagen sicherstellen.
