Der Kauf einer Eigentumswohnung ist regelmäßig mit erheblichen Kosten verbunden. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen unter anderem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklergebühren an. Daher stellt sich für viele Käufer die Frage: Lässt sich der Wohnungskauf steuerlich absetzen?
Die Antwort hängt vor allem davon ab, wie die Wohnung genutzt wird. Bei einer selbst genutzten Eigentumswohnung bestehen nur begrenzte Möglichkeiten, Kosten steuerlich geltend zu machen. Wird die Immobilie dagegen vermietet und dient damit der Erzielung von Einkünften, können zahlreiche Aufwendungen berücksichtigt werden.
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Kann man einen Wohnungskauf steuerlich absetzen?
Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung lässt sich grundsätzlich nicht einfach im Jahr des Erwerbs vollständig von der Einkommensteuer absetzen. Entscheidend ist zunächst, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird.
Wer die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken erwirbt, kann die Anschaffungskosten grundsätzlich nicht als Werbungskosten geltend machen. Bei einer vermieteten Wohnung sieht die steuerliche Behandlung anders aus: Einkünfte aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen zählen nach § 21 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung dieser Einnahmen dienen, können grundsätzlich Werbungskosten darstellen.
Dazu gehören beispielsweise bestimmte Finanzierungskosten, laufende Aufwendungen und Erhaltungsaufwendungen. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten werden zudem regelmäßig über die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – berücksichtigt.
Vermieteten Wohnungskauf steuerlich absetzen: Darauf kommt es an
Wird eine Eigentumswohnung gekauft, um sie zu vermieten, besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Immobilie und der Erzielung von Mieteinnahmen. § 9 EStG erlaubt den Abzug von Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen als Werbungskosten.
Zu den steuerlich relevanten Aufwendungen können insbesondere gehören:
- Schuldzinsen für ein Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Wohnung,
- bestimmte laufende Kosten der Immobilie,
- Versicherungsbeiträge im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie,
- nicht auf den Mieter umgelegte Grundsteuer und andere öffentliche Abgaben,
- bestimmte Verwaltungs- und Beratungskosten,
- Erhaltungsaufwendungen sowie
- die Abschreibung des Gebäudes.
Dabei ist zwischen sofort abzugsfähigen Werbungskosten und Anschaffungs– beziehungsweise Herstellungskosten zu unterscheiden. Letztere wirken sich grundsätzlich nur über einen längeren Zeitraum steuerlich aus.
Abschreibung beim Wohnungskauf: Was bedeutet AfA?
Eine der wichtigsten Möglichkeiten, einen vermieteten Wohnungskauf steuerlich zu berücksichtigen, ist die Absetzung für Abnutzung gemäß § 7 EStG. Sie beruht auf dem Gedanken, dass sich ein Gebäude im Laufe seiner Nutzungsdauer wirtschaftlich abnutzt.
Abgeschrieben werden kann allerdings nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten. Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und kann deshalb nicht über die Gebäude-AfA abgeschrieben werden.
Aus diesem Grund muss bei einer Eigentumswohnung der Gesamtkaufpreis auf den Gebäudeanteil und den Anteil an Grund und Boden aufgeteilt werden. Für diese Kaufpreisaufteilung stellt das Bundesministerium der Finanzen eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Maßgeblich ist grundsätzlich das Verhältnis der jeweiligen Verkehrswerte. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung kann steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich nachvollziehbar abbildet.
Auch bestimmte Anschaffungsnebenkosten werden entsprechend der Zuordnung in die Bemessungsgrundlage einbezogen.
Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar?
Beim Wohnungskauf entstehen neben dem Kaufpreis regelmäßig erhebliche Nebenkosten. Dazu zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten.
Bei einer zur Vermietung bestimmten Wohnung können solche Aufwendungen, soweit sie unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen, zu den Anschaffungsnebenkosten gehören. Sie sind dann grundsätzlich nicht sofort vollständig als Werbungskosten abzugsfähig. Soweit sie dem abschreibungsfähigen Gebäude zuzuordnen sind, erhöhen sie vielmehr die Bemessungsgrundlage für die AfA.
Dies betrifft beispielsweise Erwerbsnebenkosten wie:
- Grunderwerbsteuer,
- Notarkosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsübertragung,
- Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb und
- Maklerprovisionen für die Vermittlung des Kaufobjekts.
Eine differenzierte Betrachtung ist erforderlich, wenn Kosten nicht unmittelbar dem Erwerb der Immobilie, sondern beispielsweise der Finanzierung zuzuordnen sind. Solche Aufwendungen können steuerlich anders behandelt werden.
Kreditzinsen für den Wohnungskauf steuerlich absetzen
Wird eine vermietete Eigentumswohnung durch ein Darlehen finanziert, können die hierfür anfallenden Schuldzinsen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit das Darlehen tatsächlich der Einkünfteerzielung dient. § 9 Abs. 1 EStG nennt Schuldzinsen ausdrücklich als Werbungskosten, wenn sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.
Zu unterscheiden sind die Zinsen von der Tilgung. Die Rückzahlung des Darlehens stellt grundsätzlich keine Werbungskosten dar. Steuerlich relevant ist vielmehr die Zinsbelastung.
Bei einer teilweise selbst genutzten und teilweise vermieteten Immobilie kann eine genaue Zuordnung der Finanzierung erforderlich sein. Eine klare Gestaltung und Dokumentation der Zahlungsströme kann deshalb bereits beim Erwerb von Bedeutung sein.
Renovierungskosten nach dem Wohnungskauf absetzen
Auch Renovierungs- und Modernisierungskosten können bei einer vermieteten Eigentumswohnung steuerlich relevant sein. Hier ist jedoch besondere Vorsicht geboten.
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zählen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
In diesem Fall können die betreffenden Kosten grundsätzlich nicht sofort vollständig als Werbungskosten abgezogen werden. Sie erhöhen vielmehr die Herstellungskosten und werden zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben. Nicht einbezogen werden unter anderem jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.
Gerade bei renovierungsbedürftigen Wohnungen sollte diese Grenze daher bereits vor umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden.
Selbst genutzten Wohnungskauf steuerlich absetzen: Geht das?
Bei einer selbst genutzten Eigentumswohnung können der Kaufpreis und die üblichen Anschaffungsnebenkosten grundsätzlich nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Auch die Finanzierungskosten einer privat genutzten Wohnung sind im Regelfall steuerlich nicht absetzbar.
Steuerliche Vorteile können sich jedoch bei späteren Arbeiten an der Wohnung ergeben. § 35a EStG sieht beispielsweise eine Steuerermäßigung für bestimmte Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor. Berücksichtigt werden 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 Euro jährlich. Begünstigt sind dabei grundsätzlich nur die Arbeitskosten, nicht die Materialkosten.
Voraussetzung ist unter anderem, dass eine Rechnung vorliegt und die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt. Die Regelung ermöglicht damit zwar nicht, den eigentlichen Wohnungskauf steuerlich abzusetzen, kann aber bei späteren Maßnahmen eine Steuerentlastung bewirken.
Welche Rolle spielt der Notar beim Wohnungskauf?
Unabhängig von der späteren steuerlichen Nutzung ist der Notar beim Kauf einer Eigentumswohnung zwingend einzubeziehen. Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf gemäß § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Dies gilt auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung.
Der Notar entwirft beziehungsweise prüft den Kaufvertrag, erläutert den Beteiligten dessen rechtliche Tragweite und sorgt für eine rechtskonforme Abwicklung des Eigentumsübergangs. Dazu gehören unter anderem die erforderlichen Erklärungen und die Kommunikation mit dem Grundbuchamt.
Auch steuerlich relevante Gestaltungen können bereits im Kaufvertrag eine Rolle spielen. Bei einer vermieteten Wohnung kann beispielsweise eine nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden für die spätere AfA von Bedeutung sein. Eine vertragliche Aufteilung wird steuerlich jedoch nicht allein deshalb verbindlich, weil sie im notariellen Kaufvertrag enthalten ist. Sie muss insbesondere die tatsächlichen Wertverhältnisse plausibel widerspiegeln.
Der Notar übernimmt dabei keine Steuerberatung. Bestehen Fragen zur konkreten steuerlichen Behandlung des Wohnungskaufs, empfiehlt sich daher ergänzend die Beratung durch einen Steuerberater.
Fazit
Ob sich ein Wohnungskauf steuerlich absetzen lässt, hängt maßgeblich von der Nutzung der Immobilie ab. Bei einer selbst genutzten Eigentumswohnung sind der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten grundsätzlich privat veranlasst und damit nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Steuerliche Vergünstigungen können sich jedoch beispielsweise bei bestimmten Handwerkerleistungen ergeben.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bestehen deutlich weitergehende Möglichkeiten. Insbesondere Schuldzinsen und verschiedene laufende Aufwendungen können als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten einschließlich zugehöriger Anschaffungsnebenkosten können über die AfA steuerlich geltend gemacht werden.
| Der Kauf einer Eigentumswohnung wirft neben finanziellen häufig auch rechtliche Fragen auf. Als erfahrener Rechtsanwalt und Notar aus Hannover steht Ihnen Nils-Jasper Schuler bei der notariellen Abwicklung Ihres Immobilienkaufs kompetent zur Seite. Vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns! |
