Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Der Verkauf einer Immobilie ist ein rechtlich komplexer Vorgang, der in Deutschland zwingend eine notarielle Beurkundung erfordert. Für Käufer und Verkäufer stellt sich dabei eine zentrale Frage: Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf? Die Antwort ist rechtlich eindeutig, aber in der Praxis spielen auch Vereinbarungen zwischen den Parteien eine wichtige Rolle. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche gesetzlichen Regelungen gelten, wie sich die Kosten zusammensetzen und welche Gestaltungsmöglichkeiten Sie haben.

Wir stehen Ihnen für alle notariellen Fragen rund um den Immobilienverkauf zur Verfügung. Nils-Jasper Schuler ist als erfahrener Notar in Hannover Ihr Ansprechpartner, wenn es um die Gestaltung und Abwicklung von Kaufverträgen geht. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf, um Ihr Vorhaben zuverlässig und gesetzeskonform umzusetzen.

Warum ist der Notar beim Hausverkauf notwendig?

Ein Notar ist beim Hausverkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben, da Immobiliengeschäfte rechtlich besonders geschützt werden müssen. Nach § 311b BGB bedarf ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie der notariellen Beurkundung, um wirksam zu sein. Der Notar sorgt für die rechtliche Sicherheit beider Parteien und verhindert, dass eine Seite benachteiligt wird.

Zu seinen Aufgaben gehören:

• Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
• Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt
• Betreuung der Eigentumsumschreibung
• Sicherstellung der Zahlung des Kaufpreises

Ohne die notarielle Mitwirkung wäre der Kaufvertrag nicht gültig. Der Notar übernimmt also nicht nur eine formelle Funktion, sondern gewährleistet Transparenz, Rechtssicherheit und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften beim Immobilienverkauf.

Rechtslage: Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Das Gesetz schreibt nicht vor, ob der Käufer oder der Verkäufer die Notarkosten übernehmen muss. Grundsätzlich haften beide Parteien als Gesamtschuldner (§ 29 GNotKG). Das bedeutet: Der Notar kann theoretisch sowohl den Käufer als auch den Verkäufer in voller Höhe zur Zahlung heranziehen.

In der Praxis wird jedoch fast immer der Käufer verpflichtet, die Notarkosten zu tragen. Diese Vorgehensweise ist üblich und wird in nahezu allen Kaufverträgen so vereinbart. Der Verkäufer übernimmt nur dann anteilige Kosten, wenn er zusätzliche Erklärungen abgibt, die in seinem Interesse liegen.

Wichtig: Keine einseitige Zahlungsvereinbarung gegenüber dem Notar Auch wenn im Kaufvertrag steht, dass der Käufer die Kosten übernimmt, bleibt der Verkäufer rechtlich mitverpflichtet. Der Notar darf sich aussuchen, wen er in Anspruch nimmt. Allerdings werden die Kosten in der Praxis immer beim Käufer abgerechnet, sodass dieses Risiko für den Verkäufer kaum relevant ist.

Welche Kosten fallen für den Notar beim Hauskauf an?

Die Notarkosten beim Hausverkauf setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das eine feste Gebührenordnung vorgibt. Eine individuelle Preisgestaltung gibt es nicht, die Kosten sind bei allen Notaren gleich.

Zu den wichtigsten Kostenpunkten gehören:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Die Gebühr richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.
• Auflassungsvormerkung: Sicherung des Käufers im Grundbuch, bis die Eigentumsumschreibung erfolgt.
• Anträge beim Grundbuchamt: Eintragung des neuen Eigentümers und Löschung alter Belastungen.
• Betreuung und Korrespondenz: Schriftverkehr mit Behörden, Banken und Beteiligten.

Was zahlt der Verkäufer beim Hauskauf?

Obwohl der Käufer in der Regel die Notarkosten für den Kaufvertrag übernimmt, fallen auch für den Verkäufer beim Hausverkauf häufig zusätzliche Kosten an. Diese entstehen vor allem dann, wenn in seinem Interesse notarielle Erklärungen abgegeben oder Grundbucheintragungen vorgenommen werden müssen. Typische Fälle sind:

• Löschung von Grundschulden oder Hypotheken: Wenn auf der Immobilie noch eine Grundschuld eingetragen ist, etwa zur Absicherung eines Darlehens, muss diese gelöscht werden.
• Besondere Vollmachten oder Erklärungen: Hierzu zählen beispielsweise Zustimmungserklärungen Dritter oder Vollmachten für die Abwicklung des Verkaufs.

Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer, da sie unmittelbar mit seinen Verpflichtungen und Interessen zusammenhängen. Insbesondere die Löschung von Grundschulden ist ein häufiger Kostenpunkt, weil die meisten Immobilien vor dem Verkauf noch durch Kredite belastet sind. 

Der Notar übernimmt in diesem Zusammenhang die Kommunikation mit der finanzierenden Bank und stellt sicher, dass die Löschung korrekt im Grundbuch erfolgt. Dadurch wird die Immobilie lastenfrei an den Käufer übertragen, was eine Grundvoraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist. Eine sorgfältige Abwicklung schützt den Verkäufer vor späteren rechtlichen Problemen und gibt dem Käufer die notwendige Sicherheit.

Hausverkauf: Können Käufer und Verkäufer die Kosten teilen?

Käufer und Verkäufer dürfen im Kaufvertrag auch eine andere Kostenregelung treffen. Denkbar sind beispielsweise:

• Teilung der Kosten: Beide Parteien übernehmen jeweils einen bestimmten Prozentsatz.
• Komplette Übernahme durch den Verkäufer: Dies kann im Rahmen von Verhandlungen vereinbart werden, etwa um dem Käufer entgegenzukommen.

Rechtlich zulässig ist fast jede Vereinbarung, solange sie nicht sittenwidrig ist. Wichtig ist aber, dass diese Regelung nur das Innenverhältnis betrifft. Gegenüber dem Notar bleiben beide gesamtschuldnerisch haftbar.

Warum ist eine klare Regelung wichtig?

Eine eindeutige Vereinbarung über die Kostenverteilung verhindert spätere Streitigkeiten. In der Praxis ist die Standardregel „Käufer zahlt“ gut etabliert, sodass Käufer in der Kalkulation des Kaufpreises von zusätzlichen Kosten in Höhe von 1,2 bis 1,9 % des Kaufpreises ausgehen sollten. Verkäufer sollten prüfen, welche Belastungen noch im Grundbuch eingetragen sind und welche Löschungskosten dafür anfallen.

Beispiel für die Kostenhöhe Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Notar- und Grundbuchkosten insgesamt bei etwa 1,2 % bis 1,9 % des Kaufpreises, also ungefähr 4.800 bis 7.600 Euro. Diese Summe trägt in der Regel der Käufer, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart.

Wer zahlt die Grundbuchkosten bei einem Hausverkauf?

Neben den Notarkosten fallen auch Grundbuchkosten an. Diese betreffen vor allem:

• Eintragung des neuen Eigentümers
• Auflassungsvormerkung
• Löschung alter Rechte (z. B. Grundschulden)

Die Grundbuchkosten sind rechtlich nicht gesondert geregelt, sondern Bestandteil der Vereinbarung über die Notar- und Grundbuchkosten. Auch hier gilt: Üblicherweise zahlt der Käufer alle Kosten für die Eigentumsumschreibung, während der Verkäufer für die Löschung seiner Belastungen aufkommt.

Wie kann ein Notar beim Hauskauf unterstützen?

Ein Notar übernimmt beim Hauskauf eine neutrale Rolle und unterstützt sowohl Käufer als auch Verkäufer. Für den Käufer sorgt der Notar dafür, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei gestaltet ist und alle wichtigen Punkte – wie Kaufpreis, Fälligkeit und Eigentumsübertragung – klar geregelt sind. Er beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, damit der Käufer vor Zahlung des Kaufpreises abgesichert ist. Zudem prüft er, ob Belastungen wie Grundschulden bestehen, und koordiniert deren Löschung.

Für den Verkäufer stellt der Notar sicher, dass die Kaufpreiszahlung abgesichert ist, bevor die Eigentumsübertragung erfolgt. Er sorgt dafür, dass notwendige Erklärungen wie die Löschung bestehender Hypotheken rechtssicher abgewickelt werden. Außerdem übernimmt er die Kommunikation mit dem Grundbuchamt und – falls erforderlich – mit Banken.

Damit fungiert der Notar als Garant für Rechtssicherheit und reibungslosen Ablauf des Hauskaufs. Beide Parteien profitieren davon, dass Risiken minimiert und gesetzliche Anforderungen vollständig eingehalten werden.

Fazit

Zusammengefasst gilt: Rechtlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner, praktisch übernimmt fast immer der Käufer die Notarkosten für den Kaufvertrag. Der Verkäufer trägt nur die Gebühren für Erklärungen, die in seinem eigenen Interesse liegen, zum Beispiel die Löschung von Grundschulden. Abweichende Vereinbarungen sind möglich, aber eher die Ausnahme.

Wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen, lohnt es sich, die Kostenfrage frühzeitig zu klären und transparent im Kaufvertrag festzuhalten. So vermeiden Sie Missverständnisse und stellen sicher, dass der Immobilienverkauf reibungslos verläuft.

Ein Hausverkauf erfordert eine notarielle Beurkundung, um rechtlich wirksam zu sein. Nils-Jasper Schuler begleitet Sie als Notar in Hannover bei allen erforderlichen Schritten – von der Vertragserstellung über die Eintragung ins Grundbuch bis hin zur Klärung von Kostenfragen. Wenn Sie Fragen zu den Abläufen oder zur Kostenverteilung haben, stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung zur Verfügung.