Ist ein Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt, gehen viele Eigentümer davon aus, dass auch die eingetragene Grundschuld automatisch aus dem Grundbuch verschwindet. Tatsächlich bleibt die Grundschuld jedoch bestehen, bis ihre Löschung ausdrücklich veranlasst wird. Hierfür benötigt der Eigentümer die sogenannte Löschungsbewilligung der Grundschuld durch die Bank. Erst mit diesem Dokument kann ein Notar die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen.
Doch wann ist eine Löschung sinnvoll? Welche Kosten entstehen? Und welche Rolle übernimmt der Notar? In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige rund um die Löschungsbewilligung der Grundschuld.
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Was ist eine Löschungsbewilligung der Grundschuld?
Die Löschungsbewilligung ist eine schriftliche Erklärung des Grundschuldgläubigers – in den meisten Fällen einer Bank –, dass er mit der Löschung der eingetragenen Grundschuld im Grundbuch einverstanden ist. Rechtsgrundlage hierfür ist § 19 Grundbuchordnung (GBO).
Die Grundschuld dient während der Finanzierung einer Immobilie als Sicherheit für den Kreditgeber. Wird das Darlehen vollständig zurückgezahlt, erlischt zwar die gesicherte Forderung, die Grundschuld bleibt jedoch grundsätzlich bestehen. Sie muss gesondert aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Mit der Löschungsbewilligung bestätigt die Bank, dass sie keine Rechte aus der Grundschuld mehr geltend macht und einer Löschung zustimmt. Ohne diese Erklärung ist eine Löschung grundsätzlich nicht möglich.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Grundschuld und Hypothek häufig gleichgesetzt. Rechtlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Sicherungsrechte.
Die Hypothek ist unmittelbar an eine konkrete Forderung gekoppelt. Wird das Darlehen vollständig zurückgezahlt, erlischt grundsätzlich auch die Hypothek.
Die Grundschuld ist dagegen von der Darlehensforderung unabhängig. Sie bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung des Kredits bestehen und kann grundsätzlich erneut als Sicherheit verwendet werden. Aus diesem Grund wird die Grundschuld heute in nahezu allen Immobilienfinanzierungen verwendet.
Gerade weil die Grundschuld nicht automatisch entfällt, ist die Löschungsbewilligung erforderlich.
Wann wird eine Löschungsbewilligung benötigt?
Eine Löschungsbewilligung wird immer dann benötigt, wenn eine eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt werden soll. Typische Fälle sind:
- vollständige Rückzahlung eines Immobiliendarlehens,
- Verkauf einer Immobilie, wenn der Käufer lastenfreies Eigentum erwerben soll,
- Umschuldung zu einer anderen Bank, sofern die bestehende Grundschuld nicht übertragen wird,
- Bereinigung des Grundbuchs nach einer bereits erledigten Finanzierung.
Nicht in jedem Fall ist die Löschung zwingend erforderlich. Ob sie sinnvoll ist, hängt von der individuellen Situation des Eigentümers ab.
Wie lange dauert die Löschung der Grundschuld?
Wie schnell eine Grundschuld gelöscht wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank dauert häufig wenige Tage bis mehrere Wochen. Nach Eingang beim Notar wird der Antrag in der Regel zeitnah an das Grundbuchamt weitergeleitet.
Die Bearbeitungsdauer beim Grundbuchamt variiert je nach Auslastung erheblich. Insgesamt sollte für das gesamte Verfahren häufig ein Zeitraum von mehreren Wochen bis wenigen Monaten eingeplant werden. Soll die Immobilie kurzfristig verkauft werden, empfiehlt es sich daher, die Löschungsbewilligung frühzeitig anzufordern.
Muss eine Grundschuld nach der Rückzahlung gelöscht werden?
Nein. Nach der vollständigen Tilgung des Darlehens besteht keine gesetzliche Verpflichtung, die Grundschuld löschen zu lassen.
Viele Eigentümer entscheiden sich dennoch für die Löschung, weil das Grundbuch dadurch bereinigt wird. Dies kann insbesondere beim späteren Verkauf einer Immobilie von Vorteil sein, da ein lastenfreies Grundbuch häufig die Abwicklung erleichtert.
Andererseits kann es sinnvoll sein, die Grundschuld bestehen zu lassen. Soll später erneut ein Darlehen aufgenommen werden – etwa für eine Modernisierung oder einen Umbau –, kann die bestehende Grundschuld unter Umständen erneut als Sicherheit dienen. Dadurch lassen sich die Kosten für die Bestellung einer neuen Grundschuld vermeiden.
Ob Sie die Grundschuld löschen oder nicht, hängt daher vom Einzelfall ab.
Wie erhält man eine Löschungsbewilligung?
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens stellt die finanzierende Bank die Löschungsbewilligung aus. Teilweise erfolgt dies automatisch, häufig muss der Eigentümer die Ausstellung jedoch ausdrücklich anfordern.
Je nach Kreditinstitut wird die Löschungsbewilligung
- direkt an den Eigentümer übersandt,
- unmittelbar an den beauftragten Notar geschickt oder
- gemeinsam mit dem Grundschuldbrief übergeben, sofern eine Briefgrundschuld besteht.
Vor der Beantragung der Löschung sollte geprüft werden, ob sämtliche Unterlagen vollständig vorliegen.
Welche Rolle spielt der Notar bei einer Löschungsbewilligung der Grundschuld?
Die Löschung einer Grundschuld kann nicht unmittelbar beim Grundbuchamt beantragt werden. Vielmehr ist hierfür regelmäßig die Mitwirkung eines Notars erforderlich.
Unser Notar prüft zunächst die Löschungsbewilligung auf ihre rechtliche Wirksamkeit und kontrolliert, ob alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Anschließend beglaubigt er die Unterschrift des Eigentümers auf dem Löschungsantrag beziehungsweise erstellt den erforderlichen Antrag und reicht sämtliche Unterlagen elektronisch beim zuständigen Grundbuchamt ein.
Das Grundbuchamt überprüft anschließend die formellen Voraussetzungen und nimmt die Löschung der Grundschuld vor.
Durch unsere notarielle Mitwirkung wird sichergestellt, dass sämtliche gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden und keine formalen Fehler das Verfahren verzögern.
Welche Unterlagen brauche ich für die Löschungsbewilligung der Grundschuld?
Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von der Art der eingetragenen Grundschuld ab. In der Regel werden benötigt:
- Löschungsbewilligung des Grundschuldgläubigers,
- Personalausweis oder Reisepass des Eigentümers,
- gegebenenfalls der Grundschuldbrief bei einer Briefgrundschuld,
- weitere Unterlagen, sofern sie im Einzelfall erforderlich sind.
Wir informieren Sie darüber, welche Dokumente im konkreten Fall vorzulegen sind.
Notar aus Hannover erklärt: Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Kosten einer Grundschuldlöschung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie setzen sich im Wesentlichen aus den Notarkosten und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen.
Die Höhe der Gebühren orientiert sich am Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld. Je höher die Grundschuld, desto höher fallen auch die Kosten aus.
Als Orientierung gilt:
- Notarkosten für Beglaubigung und Antrag,
- Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung der Löschung,
- gegebenenfalls zusätzliche Kosten für die Beschaffung fehlender Unterlagen.
Insgesamt bewegen sich die Kosten häufig bei etwa 0,2 bis 0,4 Prozent der eingetragenen Grundschuld. Die tatsächliche Höhe richtet sich jedoch stets nach dem jeweiligen Einzelfall und den gesetzlichen Gebührentabellen.
Kann eine Löschungsbewilligung verweigert werden?
Ist das gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt und bestehen keine weiteren offenen Forderungen, hat die Bank grundsätzlich keinen Anlass, die Löschungsbewilligung zu verweigern.
Anders kann die Situation sein, wenn
- noch Restforderungen bestehen,
- weitere Ansprüche durch dieselbe Grundschuld gesichert werden oder
- die Finanzierung noch nicht vollständig abgewickelt wurde.
In solchen Fällen sollte zunächst geklärt werden, ob sämtliche Verpflichtungen tatsächlich erfüllt wurden.
Löschungsbewilligung verloren: Was tun?
Geht die Löschungsbewilligung verloren, kann grundsätzlich eine neue Ausfertigung bei der Bank angefordert werden.
Komplizierter wird die Situation, wenn zusätzlich ein Grundschuldbrief verloren gegangen ist. In diesem Fall ist regelmäßig ein gerichtliches Kraftloserklärungsverfahren erforderlich. Dieses kann die Löschung erheblich verzögern und zusätzliche Kosten verursachen.
Aus diesem Grund sollten sämtliche Unterlagen im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung sorgfältig aufbewahrt werden.
Fazit
Die Löschungsbewilligung bildet die rechtliche Voraussetzung für die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch. Nach vollständiger Rückzahlung eines Immobiliendarlehens stellt die Bank dieses Dokument aus und ermöglicht damit die Bereinigung des Grundbuchs. Eine gesetzliche Pflicht zur Löschung besteht zwar nicht. Ob sie sinnvoll ist, hängt jedoch von den zukünftigen Plänen des Eigentümers ab.
Unser Notariat begleitet das gesamte Verfahren, prüft die erforderlichen Unterlagen und beantragt die Löschung beim Grundbuchamt. Dadurch wird gewährleistet, dass sämtliche formellen Voraussetzungen eingehalten werden und die Löschung rechtswirksam erfolgt.
| Ob Löschungsbewilligung, Grundschuldbestellung oder Immobilienkauf – eine notarielle Begleitung schafft Klarheit und Sicherheit. Nils-Jasper Schuler, Rechtsanwalt und Notar in Hannover, unterstützt Sie kompetent bei allen Fragen rund um das Grundbuch- und Immobilienrecht. Vereinbaren Sie gerne einen Termin für eine persönliche Beratung. |
