Notarkosten beim Wohnungskauf: Das kommt auf Sie zu

Beim Kauf einer Wohnung entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Nebenkosten. Ein zentraler Bestandteil davon sind die Notarkosten. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und gewährleisten, dass der Kaufvertrag wirksam zustande kommt. Der folgende Beitrag erläutert, wie sich die Notarkosten beim Wohnungskauf zusammensetzen, wer sie zu tragen hat und welche Leistungen der Notar im Detail übernimmt.

Wir begleiten Sie in allen notariellen Belangen rund um den Wohnungskauf. Rechtsanwalt und Notar Nils-Jasper Schuler aus Hannover sorgt für eine rechtssichere Vertragsgestaltung und eine reibungslose Abwicklung Ihres Immobiliengeschäfts. Vereinbaren Sie gerne jederzeit einen Termin.

Notarkosten beim Wohnungskauf: Warum ist ein Notar erforderlich?

Beim Wohnungskauf ist der Gang zum Notar gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB muss ein Vertrag, der die Verpflichtung zur Übertragung von Wohnungseigentum beinhaltet, notariell beurkundet werden. Der Gesetzgeber sieht diese Formstrenge vor, um Käufer und Verkäufer vor rechtlichen Nachteilen und übereilten Entscheidungen zu schützen.

Der Notar agiert als unabhängiger und unparteiischer Amtsträger. Seine Aufgabe besteht darin, beide Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen des Geschäfts aufzuklären und sicherzustellen, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Der Notar prüft, ob diese Regelungen klar und rechtlich unbedenklich sind. Damit gewährleistet er, dass Käufer vor unklaren oder nachteiligen Vertragsklauseln geschützt sind.

Kurz gesagt: Der Notar stellt die rechtliche Ordnung und Transparenz beim Wohnungskauf sicher. Ohne seine Mitwirkung wäre ein solcher Kaufvertrag nichtig.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Wohnungskauf?

Der Notar begleitet den gesamten Kaufprozess – von der Vertragserstellung bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung. Seine Tätigkeit umfasst insbesondere folgende Bereiche:

1. Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar erstellt den Entwurf des Kaufvertrags und berücksichtigt dabei alle individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Während der Beurkundung erläutert er den Inhalt des Vertrags und beantwortet Fragen beider Parteien.
2. Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen: Vor der Beurkundung prüft der Notar den Grundbuchstand, die Teilungserklärung und mögliche Belastungen wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Auch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft kann erforderlich sein, etwa bei baulichen Veränderungen.
3. Eintragung der Auflassungsvormerkung: Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und schützt ihn vor anderweitigen Verfügungen des Verkäufers.
4. Eigentumsumschreibung: Sobald alle vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, beantragt der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Wohnung.
5. Abwicklung des Kaufpreises: Der Notar überwacht, dass der Kaufpreis erst gezahlt wird, wenn sämtliche Bedingungen – etwa die Löschung alter Grundpfandrechte – erfüllt sind. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass kein finanzielles Risiko für den Käufer besteht.
6. Eintragung von Grundpfandrechten: Wird die Wohnung über ein Bankdarlehen finanziert, kümmert sich der Notar um die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank.
7. Kommunikation mit Behörden und Ämtern: Der Notar übernimmt die Korrespondenz mit dem Grundbuchamt, dem Finanzamt (wegen der Grunderwerbsteuer) und gegebenenfalls mit der Hausverwaltung oder der Eigentümergemeinschaft.

Darüber hinaus gewährleistet er, dass alle gesetzlichen Fristen eingehalten werden und sämtliche Unterlagen vollständig vorliegen.

Wie setzen sich die Notarkosten beim Wohnungskauf zusammen?

Die Notarkosten richten sich – wie beim Grundstückskauf – nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Entscheidend für die Berechnung ist der Kaufpreis der Wohnung, der als sogenannter „Gegenstandswert“ dient.

Die Gebühren sind bundeseinheitlich festgelegt. Notare haben keinen Spielraum, individuelle Preise zu vereinbaren oder Rabatte zu gewähren. Dadurch wird gewährleistet, dass die Kosten in ganz Deutschland transparent und fair berechnet werden.

Typischerweise ergeben sich folgende Kostenbestandteile:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Die Gebühr richtet sich nach dem Kaufpreis und umfasst die Erstellung des Vertrags sowie die rechtliche Beratung.
• Auflassungsvormerkung: Für die Eintragung dieser Vormerkung im Grundbuch fallen zusätzliche Gebühren an.
• Eigentumsumschreibung: Auch die endgültige Umschreibung des Eigentums löst Gebühren aus.
• Grundschuldbeurkundung (falls Finanzierung): Wird ein Darlehen aufgenommen, fällt eine separate Gebühr für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld an.
• Beglaubigungen und Abschriften: Für beglaubigte Kopien oder Vollmachten erhebt der Notar zusätzliche, aber gesetzlich festgelegte Gebühren.

Beispielrechnung: Notarkosten beim Wohnungskauf

Zur Orientierung dient folgende Beispielrechnung für den Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro:

Leistung	Gebühren (ca.)
Beurkundung des Kaufvertrags	1.700 Euro
Eintragung Auflassungsvormerkung	550 Euro
Eigentumsumschreibung	700 Euro
Eintragung Grundschuld (optional)	1.200 Euro
Gesamt (mit Grundschuld)	4.150 Euro
Gesamt (ohne Grundschuld)	2.950 Euro

In der Regel bewegen sich die Notarkosten und Grundbuchgebühren insgesamt bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die tatsächliche Höhe hängt von individuellen Umständen und zusätzlichen Vereinbarungen ab.

Welche weiteren Kosten gibt es beim Wohnungskauf?

Neben den Notarkosten sind beim Erwerb einer Eigentumswohnung weitere Ausgaben zu berücksichtigen:

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer fällt in jedem Bundesland unterschiedlich aus und beträgt je nach Region zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Der Notar übermittelt die Vertragsdaten automatisch an das Finanzamt, das anschließend den Steuerbescheid erlässt.
• Grundbuchkosten: Für die Eintragungen im Grundbuch entstehen zusätzliche Gebühren, die etwa 0,5 % des Kaufpreises ausmachen.
• Maklerprovision: Ist ein Makler am Verkauf beteiligt, wird üblicherweise eine Provision von 3 bis 7 % fällig. Seit der Neuregelung des Maklerrechts im Jahr 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel.
• Finanzierungskosten: Bei kreditfinanzierten Käufen kommen weitere Nebenkosten hinzu – etwa für die Grundschuld, Bearbeitungsgebühren oder Schätzungen der Immobilie durch die Bank.

Wer trägt die Notarkosten beim Wohnungskauf?

Grundsätzlich trägt der Käufer die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragungen. Diese Praxis hat sich etabliert, da der Käufer das wirtschaftliche Interesse an der Eigentumsübertragung hat.

Abweichende Vereinbarungen sind rechtlich möglich, jedoch selten. Lediglich bestimmte Erklärungen, die allein im Interesse des Verkäufers erfolgen – etwa Löschungsbewilligungen oder Freistellungen alter Grundpfandrechte – gehen zu dessen Lasten.

Die Kostenpflicht ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz in Verbindung mit der notariellen Kostenrechnung, die der Notar nach Abschluss seiner Tätigkeit erstellt.

Besonderheiten beim Wohnungskauf: Teilungserklärung und Gemeinschaftseigentum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gelten einige Besonderheiten, die zusätzliche notarielle Prüfungen erforderlich machen. Jede Wohnung ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Der Kauf bezieht sich daher immer auf zwei Ebenen:

• das Sondereigentum (die eigene Wohnung) und
• das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Dach, Außenanlagen).

Ein Notar prüft, ob die Teilungserklärung ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist und ob Sondernutzungsrechte (etwa an Garten oder Stellplatz) eindeutig zugeordnet sind.

Wir achten darauf, dass der Käufer alle Rechte und Pflichten der Gemeinschaft übernimmt und keine versteckten Verpflichtungen bestehen, beispielsweise zur Kostenbeteiligung an Sanierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen.

Auch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung können Einfluss auf den Erwerb haben, etwa bei geplanten Modernisierungen. Als Notar informieren wir Sie über solche Aspekte, damit Sie als Käufer die finanzielle Tragweite des Erwerbs realistisch einschätzen können.

Nützliche Hinweise zur Vorbereitung auf den Wohnungskauf

Ein Wohnungskauf ist eine weitreichende Entscheidung. Wer sich gut vorbereitet, vermeidet rechtliche und finanzielle Risiken:

• Budget realistisch planen: Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis auch Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten.
• Finanzierung sichern: Eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank ist erforderlich, bevor der Notar die Grundschuld beurkunden kann.
• Teilungserklärung prüfen: Verschaffen Sie sich einen Überblick über Sondernutzungsrechte, Hausgeldzahlungen und Gemeinschaftsregeln.
• Vertragsentwurf rechtzeitig lesen: Der Notar ist verpflichtet, den Entwurf des Kaufvertrags vorab zur Verfügung zu stellen. So bleibt genügend Zeit für Rückfragen oder Änderungswünsche.
• Grundbuchauszug einsehen: Prüfen Sie, ob Belastungen oder Dienstbarkeiten eingetragen sind.
• Absprache mit dem Notar: Klären Sie Besonderheiten – etwa den Kauf eines Stellplatzes oder die Übernahme von Möbeln – frühzeitig, damit sie im Vertrag berücksichtigt werden.

Generell empfiehlt es sich, sich frühzeitig an einen Notar zu wenden. Wir haben die Pflicht, Sie umfassend und neutral zu beraten und können Sie so auf bestimmte Besonderheiten oder Kostenpunkte hinweisen, damit bei Ihrem Wohnungskauf keine unangenehmen Überraschungen auf Sie warten. 

Fazit

Die Notarkosten beim Wohnungskauf sind ein unverzichtbarer Bestandteil des Erwerbsprozesses. Sie gewährleisten die Rechtssicherheit des Vertrags und schützen Käufer und Verkäufer gleichermaßen vor späteren Streitigkeiten.

Durch die gesetzlich festgelegte Gebührenordnung erfolgt die Berechnung transparent und nachvollziehbar. Ein frühzeitiger Austausch mit dem Notar schafft Klarheit über die anfallenden Kosten und den Ablauf des Wohnungskaufs.

Für alle Fragen zum Wohnungskauf ist Nils-Jasper Schuler Ihr verlässlicher Ansprechpartner. Als erfahrener Rechtsanwalt und Notar aus Hannover berät er Sie umfassend und sorgt für Klarheit bei allen rechtlichen Schritten. Kontaktieren Sie uns gerne für eine persönliche Beratung.